부동산 반등 시그널, 저평가 판단하는 4가지 지표

부동산 바닥을 정확히 알 수는 없지만, 충분히 저평가인지 가늠해 볼 수 있는 지표가 있습니다. 이는 매매가격지수, 전세가격지수, PIR, 매매가 대비 전세가율인데요. 이 4가지 지표를 이용해서 어떻게 부동산 반등 시그널, 저평가 상태인지 판단하는 방법을 알아보았습니다.

 

 

주택 가격, 시장 동향, 투자 전망을 판단하는 것은 매우 복잡한 미로를 헤쳐나가는 것처럼 어려운 일입니다. 이 복잡한 환경에서 투자자와 주택 수요자를 모두 끊임없이 괴롭히는 질문이 하나 있는데요. 바로 부동산이 저평가 돼 있는지 여부입니다.

투자 적기를 판단하는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다. 하지만 부동산이 충분히 하락한 상태인지를 식별하는 데 도움이 되는 지표가 있다고 하면 어떨까요?

 

1. 저평가 판단 4가지 지표

이 지표는 매매가격지수, 전세가격지수, PIR, 매매가 대비 전세가율인데요. 이를 통해 부동산 시장의 흐름을 읽고, 잠재적인 반등을 예측할 수 있습니다. 투자하기에 적합한 부동산이 저평가된 시기를 식별할 수 있습니다. 위 지표의 작동 방식과 이 지표들을 확인해야 하는 이유를 자세히 알아보겠습니다.

 

1) 매매 가격 지수: 가격의 변화

매매 가격 지수는 부동산 가격이 어떻게 변했는지 상대적인 비교를 할 수 있는 지표입니다. 특정 시기의 평균 가격을 100으로 놓고 이후 흐름을 살펴봅니다. 이 지수는 부동산 가격의 전반적인 상태를 추적할 수 있습니다. 판매 지수의 급등은 종종 시장 반등을 예고하는 신호일 수 있습니다. 이러한 상승세가 낮은 가격과 맞물린다면 부동산이 저평가되어 있다는 신호일 수 있습니다.

 

2) 전세 가격 지수: 임대료 변화

전세 가격은 매매 가격에 많은 영향을 주는 요소입니다. 매매가가 떨어지면 집을 사려는 사람들이 망설이게 됩니다. 그래도 살아야 하니까 전월세를 선택하게 되는데요. 보통 하락장에서 이러한 일이 발생합니다. 전세에 수요가 몰려 가격이 상승하다 보면, 매매가와 차이가 줄어들게 됩니다. 이후에는 매매에 대한 수요가 증가할 수 있습니다.

 

3) 소득 대비 가격 비율(PIR): 주택 구매 부담

PIR은 몇 년을 모아야 그 지역의 평균 부동산을 살 수 있는지를 나타내는 지표입니다. PIR이 높다는 것은 소득에 비해 주택 가격이 비싸다는  것을 의미합니다. 고평가 되었다고 해석할 수 있습니다. 반대로 PIR이 낮으면 주택 가격이 저렴하고 잠재적으로 저평가 상태임을 의미합니다.

 

4) 매매가 대비 전세가 비율: 주거 비용 비교

이 비율은 주택 소유하는 비용과 임대 비용을 비교하는 것인데요. 매매가 대비 전세가 비율이 높다는 것은 임대료가 구매보다 비싸다는 것을 의미하며, 이는 잠재적으로 부동산 저평가를 의미합니다. 반대로 낮은 비율은 부동산이 고평가 돼 있음을 의미할 수 있습니다.

 

위 지표들은 각각을 개별로 보는 것보다 4가지를 종합적으로 보고 해석하는 것이 중요한데요. 아래에서 이에 대한 내용을 다뤄보겠습니다.

 

 

4. 4가지 지표를 확인하는 방법

1) 지표 확인 방법

일부 지표는 공개돼 있어 바로 확인이 가능하지만, 일부는 계산해야 합니다. 추세를 확인하기 위해서 자료를 정리하기도 하는데요. 매번 이렇게 지표를 확인하는 것은 어렵습니다. 그래서 이 지표들을 모아서 한 번에 확인할 수 있는 사이트를 만들었습니다. 아래 도표는 서울 아파트 매매가격지수, 전세가격지수, PIR, 전세가율을 차트로 그린 내용입니다.

 

-  서울 아파트 지표 차트

집값-반등-시그널-4가지

 

매매지수는 파란색, 전세지수는 주황색입니다. 가장 최근인 2023년 4월 100으로 놓고 이후 흐름을 살펴본 것입니다. 2005년 이후에 전세가와 매매가가 상승하는 것을 볼 수 있습니다. 전세가보다 매매가가 큰 폭으로 상승했는데요.

상승하던 가격은 2008년 서브프라임 모기지 사태 이후 2013년까지 침체에 빠진 것을 볼 수 있습니다. 전세가는 2008년에 주춤했다가 매매가와 다르게 계속 상승한 것을 볼 수 있는데요. 이후 전세가율이 오르기 시작하면서 매매가격도 상승하는 것을 볼 수 있습니다. 전세가율은 하단의 하늘색 그래프인데요. 우측에 있는 y축 값에 10을 곱하면 전세가율이 됩니다. 50% 선을 기준으로 위에 형성된 것을 볼 수 있는데요. 평균이 약 60% 정도 됩니다.

PIR은 과거 데이터 확보가 어려워 최근 기준만 그래프에 표시했습니다. 서울 아파트 평균 PIR은 12.2라고 합니다. 최근에는 주택 가격이 상승하면서 PIR이 계속 상승하다가 19.2를 찍고 크게 하락하는 중입니다.

 

2) 내 집 마련하기 좋은 시기

위 그래프에서 내집 마련을 하기 좋은 시기는 2014년 초에서 2018년 여름 사이 약 4년 간의 시기입니다. 이때는 집값이 상승을 멈추고 하락하며 바닥을 형성하던 시기였습니다. 이때 지표를 살펴보면 전세가율이 60%를 넘는 시기입니다. PIR은 차트에 없지만 바닥을 찍고 반등하는 시기였습니다. 값은 평균인 12보다 낮았습니다. 그래서 PER이 12보다 낮고, 전세가율 60% 이상이면 내 집마련하기 좋은 시기라고 합니다.

최근에는 매매가가 많이 하락하면서 전세가율이 오를 것으로  기대되는데요. 그와는 반대로 전세가율이 계속 하락하고 있습니다. 매매가격보다 전세가격이 더 크게 하락하고 있는 상황이라고 합니다.

 

 

이 내용은 월급쟁이 부자들 유튜브를 보고 참조하여 작성하였습니다. 영상을 보면 이 지표에 대한 자세한 내용이 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

 

부동산을 언제 투자하는 것이 좋은지는 누구나 고민하게 되는 문제인데요. 이를 감이 아닌 지표로 확인할 수 있다는 것은 결정과 행동을 쉽게 할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 지표는 숫자일 뿐 무조건적인 맹신보다 현재 시장 상황을 정확히 판단하는 용도로 사용하는 것이 좋겠습니다.

 

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